北上廣深將試點保障房 初步方案已報住建部
??記者 梁倩 鐘源 北京報道
??《經濟參考報》記者獲悉，住房和城鄉建設部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個特大城市REITs(房地產投資信托基金)試點方向，試點范圍初步定於租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。
??一位權威人士透露，目前北上廣深四市初步方案已上交住建部，正在進行最後的定奪與細化。“與市場人士的期望不同，住建部此次試點范圍初步定於租賃性保障
房，持有型商業不在其中。其目的便是通過已建成的保障房資產證券化房貸新北貢寮房貸，盤活存量資產，提供後續建設資金，也可以使地方政府在保障房建設管理中承擔的‘無限責
任’變為‘有限責任’，有效解決租賃型保障房資金短板。”
??目前，我國租賃性保障房建設資金來源主要是中央財政撥款、10%地方政府土地出讓金、住房公積金收益以及地方政府債、銀行貸款、信托、房地產開發企業墊
資等。原財政部財政科學研究所所長賈康表示，在資金來源上，租賃性保障房建設仍然延續瞭過去政府項目建設的融資模式，即以外部借款、尤其是銀行貸款為主的
模式。在銀根收縮情況下，保障房建設面臨較大資金缺口。
??按照保障房建設目標，“十二五”期間將建設3600萬套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建設總量的40%，約1440萬套。有業內人士估算，以每套13萬至14萬元成本計算，租賃性保障房的建設資金需求將超2萬億元。
??租賃性保障房通過資產證券化，可擴寬資金來源渠道，緩解租賃性保障房的建設資金壓力。上述權威人士介紹，根據此次試點方案，通過設立“特殊目的公司”(SPV)，以對應租賃性保障房項目為主要資產包，通過公募市場募集資金並掛牌交易，完成資產證券化。
??保障房REITs早有雛形。2010年5月，央行將《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院。國務院要求央行就
REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設補充材料。當時由天津市發改委相關部門做主體的規劃，天津天房集團主導瞭REITs的試點方案，天津信托責
任有限公司作為方案的主要設計者之一參與其中，REITs的具體方案落實在濱海新區實行試點。
??與此同時，認定為租賃性保障房也早有信號。住建部副部長齊驥在10月中旬召開的全國房地產交易市場管理座談會上表示，鼓勵基金或民間資金進入房屋租賃市
場，通過成立專營房屋租賃的機構，開展房屋租賃專業化、規模化經營。鼓勵房地產開發企業對其開發的項目進行長期租賃經營。
??資料顯示，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資
者的一種信托基金。在國外，REITs通過資本市場向公眾投資者發行，已是一個較為成熟的投資品種。而在我國，由於起步晚、法律稅收以及多部門監管等原
因，REITs苗栗民間信貸借款任何問題免費諮詢之路尤為艱辛。
??據瞭解，暫
停4年後，2014年REITs發行首現松動。2014年年初，證監會批復中信證券推出首單真正權益型類REITs產品，蘇寧以11傢門店為基礎推出
REITs產品實現13億元的稅後凈收益。隨後，中央也給予肯定。9月30日，央行發佈《中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通
知》中便提出瞭將積極穩妥開展REITs試點工作。
??用益信托研究員帥國讓認為，監管層大力推廣REITs產品，主要是房地產行業在我國經濟復蘇中的重要地位決定的。他認為，隨著新一輪REITs試點臨近，房地產開發企業長期面臨的融資難問題有望“改善”。不過，這要解決好其間諸如法律界定、稅收優惠等復雜關系。
??帥國讓表示，按照全球幾百隻REITs的6%至8%年凈收益率為標桿，加上我國商業地產的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產稅等，粗略統計，國內
REITs的收益率需要13%至15%才能達到REITs收益的基本要求。“這麼高的融資成本，任何一傢地產商發行方都無法長期忍受。”他直言，我國若沒
有相應的免稅政策出臺，REITs將無法得到規模化發展。
??對此，證監會機構部巡視員歐陽昌瓊在今年兩會提交的《關於創新金融工具推進保障性住房建設的建議》中建議，按照稅收中性原則，除瞭對REITs的管理
人、中介服務機構的收入征收所得稅外，免除REITs交易環節中的其他稅負。同時，為提高投資者購買REITs基金份額的積極性，免除投資者投資
REITs所得稅。
??歐陽昌瓊認為，通過財政補貼、稅收優惠和政府增信，將是保障房REITs產品具有收益穩定、抗通脹性，受投資者歡迎的重要保障。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-04/07515946057837146064164.shtml
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