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合作夥伴退出中築置業 北京拿地一月就退地
今年4月10日以21億元總價摘得北京豐臺長辛店地塊的中築置業旗下公司，正尋求退回該地塊。《第一財經日報》記者昨日從多渠道瞭解到，中築置業確實有退地計劃，但並非主觀意願，合作方退出帶來的資金壓力或為其退地的核心原因。
樓市下行的背景下，成交清淡的首都，樓市亦是驚弓之鳥。分析人士表示，眼下樓市正處調整期，房企的退地舉動有一定趨勢性意義，未來北京高價地的開發將面臨多重壓力。
小房企欲退熱門地塊？
今年4月10日下午，北京土地市場頗為熱鬧，豐臺長辛店鎮辛莊村(一期)A-41地塊吸引瞭12傢房企現場競拍，其中不乏中鐵建、華遠地產、保利首開聯合體、北京城建、懋源地產、旭輝等北京土地市場的"常客"。
出人意料的是，以21億元總價、現場競報配建8.5萬平方米限價房的條件，這一熱門地塊最終台北市整合債務被中築置業旗下的合資子公司北京中長合源置業有限公司拿下，溢價率達48.9%，機構估算其商品住宅部分樓面價超過瞭4萬元/平方米。
吊詭的是，距此還不到一個月，就傳來瞭中築置業希望退地的消息。對此，中築置業負責人回絕瞭媒體的采訪，但多位業內人士昨日對本報記者證實，的確聽說中築置業有退地想法。
值得註意的是，中築置業拿下的長辛店鎮辛莊村地塊位於西五環外，限價房總量達到13.36萬平方米，扣除其他配建面積，該地塊商品住宅面積僅2.58萬平方米，而4萬元/平方米的樓面價格，甚至超過瞭同區域新建住宅的價格。
公開資料顯示，北京中築置業成立於2001年12月，註冊資本金僅為5000萬元，其在北京西四環及成都市區開發的西府蘭庭項目，分別於2007年和2013年入市，2011年前後，這傢小型房企也曾在北京豐臺區域代建保障性住房項目，亦是豐臺長辛店辛莊村地塊的一級開發企業。上述長辛店地塊的拿地主體為北京中長合源置業有限公司，即中築置業與北京凱迪恒業投資有限公司的合資公司。
"4月份才拿的地，到現在才一個月時間，開發企業對市場的判斷一般不會出現太大變化。"昨日午間，北京一國有房企營銷負責人對本報記者分析稱，小開發商拿總價高的地塊，多數情況是合作方提供大頭資金，並掌握決策權，小開發商充當操盤者角色，在這種前提下，若合作方萌生退意，開發商將隨即失去繼續開發項目的財力。
他估計，近來北京樓市進入調整期，投資公司，特別是主業不是地產的投資公司很可能對市場行情的變化非常敏感，一旦市場向下，就會做出撤資決策來避險。
"最近市場確實不好，相比三四線市場，北京還算好的，恒大高價也要在北京拿地就是一個明顯的例子。除非是不想幹這個行業瞭，不然房企一般不至於連北京的地塊都要退掉，所以核心的問題應該是在資金上。"該人士說道。
這一說法在一來自機構的知情人士處得到瞭印證。他對記者透露，中築置業退地，原因在於合作方退出，開發商沒有找到替代者，不得已而為之。此外，中築置業上述地塊出讓時競買保證金為4.23億元，一般情況下，若無充分理由，開發商退地時競買保證金恐難退還。
"中築隻是一個操盤的。"另一長期跟蹤房企資金狀況的業內人士也表示，開發商合作拿地後，後期還有土地款和建安費等需要投入，而這些投資款的募集有兩種方式，一種是按股權比例出資，一種是股東借款，他預計，中築之所以退地，很可能是在追加投資的環節，與合作方沒能談攏。
關於中築置業的合作方，記者查詢發現，這一名為"北京凱迪恒業投資有限公司"的企業沒有官網，信息甚少。據媒體報道，北京凱迪恒業投資有限公司此前從另外一方接手一地塊，凱迪恒業受讓土地使用權後，繼續進行開發，將所建項目由萬和世傢更名為凱迪·尚府。
還清債務 高價地成燙手山芋
上述知情人士對本報記者進一步透露，中築參與瞭這一地塊的一級開發，該地塊是系列地塊的第一塊，一般情況下，第一塊高價摘取，是為瞭後續能夠低價拿地鋪路，如果將這一已經落槌的地塊退掉，基本意味著企業不再參與這一區域。原因是退地企業一年不允許拿地，這地塊周圍還有5~6塊地，其中的2~3塊將在一年內上市。他因此分析，退地決策代表瞭這個企業或其合作方的判斷：起碼一年該區域市場會降溫。
樓市下行時，出現房企退地現象並不稀奇。今年4月，遠洋地產總裁李明就對包括本報在內的媒體表示，遠洋在秦皇島項目的部分土地已退還給政府，采取部分退地的方法來優化土地儲備。但退地現象一旦發生在北京這一房企普遍認為的"避險城市"，外界便立即聯想到瞭北京高價地的操作風險。
蘭德咨詢總裁宋延慶昨日對本報記者表示，雖為小公司行為，中築置業的退地行為仍不乏趨勢性意義，市場波動，高價地的可操作性減弱，房企利潤空間將越來越小。
隨著去年夏傢胡同等熱門地塊連拍高價，北京包括豐臺在內的一些區域，都高價地頻出。今年2月，備受關註的豐臺區城鄉一體化盧溝橋鄉西局地塊溢價48.1%成交，折合樓面價超過6萬元/平方米。同樣是三環與四環之間，該區域一高端盤的預售均價為6.7萬元/平方米，位置更好的東四環內的高端盤二手房近期的報價也僅在6萬元/平方米左右。"面粉貴過面包"的現象比比皆是，西五環外的門頭溝地區，近期成交的地塊樓面價格超過瞭2萬元/平方米，而該區域在售的成熟別墅項目單價也僅為3萬元/平方米左右。
對於高價地的未來行情，中原地產首席分析師張大偉分析稱，資金壓力大，市場前景出現變化，在2013年下半年拿來的地王，入市的壓力都非常大，所以可能部分企業就會考慮延緩開發或者退地。他表示，最近很多企業都面臨高價地的開發難題，土地市場的退避或者延緩行為，未來很可能越來越普遍。
"今年市場雖然是不是跌存在爭議，但起碼共識是今年不會大漲瞭，而去年的這些高價土地要達到預期盈利，都是建立在今年必須大漲的前提下才能實現，因此很多項目都會延緩入市節奏。"張大偉說道。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/13402729004.shtml
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